서울 아파트 시장에서 3~4인 가구 수요가 두터운 전용면적 60~85㎡의 전셋값이 가파르게 오르면서 보증금 7억원 이상 거래 비중이 급등한 것으로 나타났다. 주요 공적 전세대출·반환보증의 기준선에 닿거나 이를 넘어선 계약이 늘면서 중산층 임차가구의 금융 부담도 커지고 있다는 지적이 나온다.

22일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이날까지 신고된 올해 상반기 서울 아파트 전용면적 60~85㎡ 전세 거래 가운데 보증금 7억원 이상이 차지하는 비중은 41.4%로 집계됐다. 지난해 상반기 32.2%보다 9.2%포인트 상승한 수치다.

7억원 이상 전세는 강남권뿐 아니라 서울 중급지와 외곽으로도 확산하는 양상을 보였다. 과거 5억~6억원대 거래가 많았던 지역의 중형 아파트에서도 7억~8억원대 계약이 잇따르면서 전세가격의 기준선 자체가 높아진 것이다. 서울 아파트 입주물량 부족과 전세매물 감소, 매매가격 상승에 따른 보증금 동반 상승 등이 복합적으로 작용한 것으로 풀이된다.

자치구별로 동대문구의 7억원 이상 전세 비중은 지난해 상반기 13.2%에서 올해 37.2%로 24.0%포인트 뛰었다. 거래 건수도 같은 기간 188건에서 287건으로 늘었다.

동작구는 41.4%에서 58.3%, 송파구는 45.5%에서 62.2%, 성동구는 49.7%에서 65.7%로 각각 상승했다. 서대문구와 강동구도 7억원 이상 비중이 40%를 넘어섰고, 성북구는 6.6%에서 20.8%로 높아지는 등 서울 외곽에서도 상승세가 뚜렷했다.

실제 동대문구 장안동 ‘장안현대홈타운’ 전용면적 84.78㎡는 이달 13일 7억5000만원에 신규 전세계약이 체결돼 해당 면적 신고가를 기록했다. 지난 4월 같은 면적의 신규 계약이 6억5000만원에 체결된 것과 비교하면 3개월 만에 보증금이 1억원 오른 셈이다. 같은 달 갱신계약도 직전 보증금 5억4000만원보다 9000만원 오른 6억3000만원에 체결됐다.

동대문구의 한 공인중개업소 관계자는 “이문·휘경뉴타운 등 인근 대단지 신축 공급으로 지역 시세가 오른 측면이 있는 것은 사실”이라면서도 “이를 감안하더라도 지난해보다 보증금이 수천만원 오른 물건도 빠르게 소진되고 있다”고 말했다.

문제는 7억원이 중산층 실수요자의 공적 전세금융 이용 여부를 가르는 주요 기준선이라는 점이다. 주택도시보증공사(HUG)의 주요 전세대출·반환보증 상품은 수도권 임차보증금 7억원 이하를 가입 조건으로 두고 있다. 한국주택금융공사(HF)도 일반·집단전세자금보증 대상을 수도권 임차보증금 7억원 이하로 정하고 있다.

보증금이 7억원을 초과하면 이들 공적 보증상품을 이용하기 어려워진다. 임차인은 민간보증을 이용하거나 자기자금 비중을 늘리고, 주거 면적을 줄이거나 보증부 월세로 전환하는 방안 등을 검토해야 한다.

전문가들은 중형 아파트 전셋값이 공적 보증 기준을 넘어설 경우 중산층 임차가구의 주거 하향과 월세 전환을 부추길 수 있다고 지적한다. 7억원 이상 거래 비중의 증가는 가족 단위 가구가 부담해야 할 주거비 기준선 자체가 높아지고 있다는 의미이기 때문이다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “실수요층이 가장 많은 국평 전셋값이 공적 보증 한도를 상회하기 시작했다는 것은 정부의 전세금융 안전망이 현장 시세와 유리됐다는 신호”라며 “실거주 목적의 무주택 가구에는 대출 문턱을 낮춰 주거 사다리를 보장해 줘야 전세와 매매 시장 모두 정상화될 수 있다”고 강조했다.