◆보유·거주 각각 최대 40%…비거주 공제 축소 검토
20일 관계 부처 등에 따르면 정부는 지난 14일부터 공급·금융·세제 분야별 토론회를 진행한 데 이어 오는 23일 대통령 주재 부동산 대토론회를 개최한다. 분야별 토론회와 온라인 의견 수렴에서 나온 내용을 종합해 향후 부동산 정책과 세제 개편 방향을 논의할 예정이다.
구체적인 개편안은 아직 확정되지 않았다. 다만 정부가 제시한 장특공제 관련 쟁점은 비거주 주택에 대해 혜택을 축소할지, 초고가 주택에 대해 공제율을 차등 적용할지 등이 될 전망이다.
장특공제는 부동산을 장기간 보유한 사람이 주택을 팔 때 양도차익 중 일정 부분을 공제해 양도세 부담을 낮춰주는 제도다. 장기간 누적된 양도차익이 한꺼번에 과세되면서 세 부담이 급격히 커지는 것을 완화하겠다는 의미다.
현행 제도도 1가구 1주택자에 대해서는 보유 기간과 거주 기간을 함께 반영한다. 양도가액 12억원을 초과하는 1가구 1주택의 과세 대상 양도차익에 보유 기간별로 연 4%씩 최대 40%, 거주 기간별로 연 4%씩 최대 40%를 공제한다. 보유·거주 기간이 각각 10년 이상이면 공제율은 최대 80%에 달한다. 반면 1가구 1주택 외 일반 부동산은 3년 이상 보유했을 때부터 공제율이 적용돼 15년 이상 보유하면 최대 30%를 공제받는다.
이에 개편의 핵심은 실거주 요건을 새로 도입하는 것이 아니라 단순 보유에 따른 공제 비중을 줄이고 실제 거주 기간에 대한 혜택을 강화하는 데 있다. 현재는 실거주하지 않은 1주택자도 장기 보유에 따른 공제를 받을 수 있다. 정부 안팎에서는 보유 공제 한도를 낮추고 거주 공제를 확대하거나 초고가 주택에 대해서는 최대 공제율을 낮추는 방안 등이 거론된다.
개편에 찬성하는 측은 실거주하지 않은 주택을 오래 보유했다는 이유만으로 세제 혜택을 주는 것은 실수요자 중심의 과세 원칙과 맞지 않는다고 주장한다. 특히 주택 가격과 양도차익이 클수록 실제 공제 금액도 커지는 만큼 초고가 주택에 최대 80% 공제율을 동일하게 적용하는 것이 적절한지를 재검토해야 한다는 것이다.
◆은퇴자 세 부담·매물 잠김 우려…경과조치가 관건
제도 개편에 따른 부작용도 풀어야 할 과제다. 기존 제도를 전제로 장기간 주택을 보유해 온 1주택자에게 강화된 기준을 일괄 적용하면 조세 예측 가능성이 훼손될 수 있다. 직장이나 가족 문제 등으로 실거주하지 못한 1주택자와 주택 매각대금으로 노후 생활비를 마련하려는 은퇴자의 세 부담이 예상보다 크게 늘어날 가능성도 있다.
국가데이터처에 따르면 2024년 기준 전국 주택보급률은 102.7%로 주택 수는 가구 수를 넘어섰지만 자가점유율은 57.7% 수준에 머물러 실거주와 자산 보유가 반드시 일치하지 않는 구조가 이어지고 있다. 또한 국토교통부 2024년 주거실태조사에서는 자가보유율이 61.3%로 집계돼 상당수 주택이 투자 또는 임대 목적으로 활용되고 있는 것으로 나타났다. 이러한 구조는 실거주 중심 과세 필요성을 뒷받침하는 근거로 제시된다.
장특공제 축소가 오히려 매물 잠김으로 이어질 수 있다는 우려도 나온다. 양도세 부담이 급격히 커지면 주택 보유자가 매도를 미루면서 시장에 나오는 매물이 줄어들 수 있어서다. 제도 시행을 앞두고 매물이 일시적으로 몰리거나 반대로 개편안이 확정될 때까지 거래가 위축될 가능성도 있다.
이에 따라 시장의 관심은 공제율뿐 아니라 적용 대상과 시행 시기에 쏠리고 있다. 기존 보유자에게 종전 규정을 적용하는 경과조치를 마련할지, 개편 이후 취득한 주택부터 새 기준을 적용할지에 따라 체감 세 부담이 크게 달라진다. 공제율을 단계적으로 조정하거나 일정 기간 유예하는 방안도 시장 충격을 줄일 대안으로 거론된다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "주택 공급 확대가 시장 안정으로 이어지려면 수요와 공급 간에 균형이 필요하다"며 "수요를 억제하면서 공급을 늘리겠다는 것은 방향성이 다를 수 있는 만큼 수요 억제와 1주택 실거주 강화 기조가 시장에 미칠 영향도 함께 논의해야 할 것"이라고 말했다.